Nový stavební zákon pod lupou. Kdy budete muset získat povolení ke stavebnímu záměru a co postavíte bez něj?

---

Nový stavební zákon bude pro všechny typy staveb účinný od 1. července 2024. Jedním ze zamýšlených cílů nové úpravy bylo stavebníkům ulevit a také zrychlit celý povolovací proces. Zaměřme se na novinku v podobě jednotného řízení o povolení záměru – v čem skutečně stavebníkům usnadní život a s jakými úskalími je třeba počítat?

 

V jednom ohledu nový stavební zákon (NSZ) samotnou procesní podobu povolování stavebních záměrů skutečně významně zjednodušuje. Namísto různých druhů povolení (územní rozhodnutí, stavební povolení, územní souhlas atd.), která byla doposud nutná, totiž nově zavádí tzv. řízení o povolení záměru.

To bude pouze jednostupňové (místo odděleného územního a stavebního řízení) a bude zahrnovat i některá řízení o vydávání závazných stanovisek, případně i řízení o posuzování vlivů na životní prostředí (tzv. EIA). Za to je namístě zatleskat.

 

Další podstatnou změnou je, že stavebník může podat žádost o vydání tohoto povolení záměru BEZ závazných stanovisek či dalších podobných vyjádření dotčených orgánů státní správy a samosprávy (DOSS). Příslušný stavební úřad si je vyžádá sám. Chtělo by se zatleskat podruhé, ale…

 

Až praxe ukáže

Byť to zní jako velké zjednodušení, jsme poměrně skeptičtí k fungování v praxi. Máme obavy, že stavebník bude ve skutečnosti kvůli praktické nevymahatelnosti lhůt pro vyjádření výše zmíněných orgánů donucen si tato vyjádření před podáním žádosti stejně získat sám.

 

Zavádí se sice tzv. fikce souhlasu – pokud se úřad ve lhůtě 30, respektive 60 dnů nevyjádří, má se za to, že se záměrem bez dalšího souhlasí. Jenže příslušný správní orgán může až do 6 měsíců od nabytí právní moci rozhodnutí o povolení záměru vydat nové vyjádření nebo stanovisko, pokud nebyly splněny předpoklady pro vydání souhlasného vyjádření bez podmínek. Tím se původní stanovisko či vyjádření ruší a nastává obnova řízení o povolení záměru. Pro stavebníky to znamená velkou nejistotu a fakticky se nic nezmění na tom, že bude nutné čekat na vyjádření DOSS bez ohledu na stanovené lhůty.

 

Portál stavebníka – velká neznámá

Stále bude třeba dokládat k žádosti také vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury. Ostatní náležitosti žádosti budou v podstatě stejné jako doposud. Všechny požadované dokumenty bude žadatel moci podat digitálně přes (zatím neexistující) Portál stavebníka. Zde ovšem panují velké nejasnosti a nejistota, zda Ministerstvo pro místní rozvoj zvládne tento portál od července zprovoznit.

 

Kdy můžete stavět bez povolení

Pro jaké typy staveb tedy (ne)potřebujete povolení? Zaměříme se jen na případy, které spadají do působnosti stavebních úřadů obcí s rozšířenou působností, respektive krajských stavebních úřadů jako odvolací instance. Sem patří prakticky všechny občanské stavby – podle názvosloví zákona se jedná o tzv. drobné stavby a jednoduché stavby. U dalších častých typů staveb, jako jsou bytové domy nebo komerční objekty, zůstává z pohledu nároků na projekt a realizaci prakticky stejný režim jako doposud.

 

Povolení záměru nevyžadují tzv. drobné stavby, které jsou kompletně uvedeny v Příloze č. 1 k NSZ. Jedná se mimo jiné o následující:

 

·       Drobné stavby do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky (avšak nesmí se jednat o stavby pro trvalé bydlení ani garáže). Týká se to různých dílen, koláren, skleníků, zahradních domků či bazénů.

·       Stavby pro rekreaci do 55 m2 zastavěné plochy.

·       Sjezdy a nájezdy na pozemní komunikace sloužící k připojení sousední nemovité věci (samozřejmě za splnění podmínek správce komunikace a dalších dotčených provozovatelů infrastruktury).

·       Zařízení OZE do 50 kW instalovaného výkonu (typicky fotovoltaické panely na střeše nebo malé hydroelektrárny).

·       Přípojky technické infrastruktury do 25 m délky.

 

Tyto stavby lze zároveň provádět svépomocí, zákon neukládá požadavky na zpracovatele dokumentace ani není potřeba mít stavební dozor. V praxi však dokumentaci budou i nadále vyžadovat správci infrastruktury apod., jejichž souhlas bude pro realizaci, respektive následné připojení nezbytný.

 

Pro běžného stavebníka je ale poměrně velkým zjednodušením zrušení povolení u napojení pozemku na pozemní komunikaci a technickou infrastrukturu, kdy do budoucna postačí dohodnout se pouze s jejich správci, případně s vlastníky přímo dotčených pozemků.

 

Příloha č. 2 k NSZ pak uvádí tzv. jednoduché stavby, které už vyžadují povolení stavebního úřadu, ale lze je provádět svépomocí. Zákon u těchto staveb nicméně klade nároky na projektovou dokumentaci (vzdělání a praxe, není nutná autorizace ČKAIT) a je vyžadován stavební dozor s autorizací. Jsou to mimo jiné následující:

 

·       Stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní podlaží, sklep a podkroví nebo ustoupené podlaží.

·       Garáže do 5 m výšky.

·       Zařízení OZE do 100 kW instalovaného výkonu – to už je například poměrně slušná fotovoltaická elektrárna.

 

Nová zákonná úprava stavebního procesu skutečně stavebníkům rozšiřuje v některých oblastech manévrovací prostor a lze doufat, že stavební řízení opravdu urychlí. Velký otazník se ale vznáší nad fungováním zákona v praxi a schopností úřadů vydávat potřebná povolení. Je docela dobře možné, že pro stavebníky bude rychlejší si vyjádření zajistit po vlastní ose, než to nechávat na komunikaci úřadů.

 

Autor: Managing Partner, BO! Development s.r.o.