Pronájem bytu - kdy neplatíte daň z příjmu?

---

Občas se setkáváme s klienty, kteří nepřiznávali příjmy z pronájmu. Sice je to méně běžný jev než před dvaceti lety, ale stále to zcela nezmizelo. Přitom lze velmi často takové příjmy nedanit naprosto legálně.

 

Při vhodném nastavení totiž nezaplatíte z nájemného ani korunu na daních a potenciálně můžete další desítky tisíc ušetřit. Jak je to možné? Ideální bude demonstrovat to na modelovém případu.

 

·       Byt s pořizovací cenou 6.000.000 Kč.

·       Nájemné bude 25.000 Kč měsíčně.

·       Roční příjem tedy bude činit 300.000 Kč.

 

    Náklady mohou být různé. U pronájmu lze v zásadě uplatnit vše, co je přípustné u příjmů podnikání. Existuje ale několik typů nákladů, na něž se někdy zapomíná a které daňový základ zásadně a hlavně bezpečně sníží.

 

Odpisy

Ano, i pronajímatelé mohou odpisovat a nijak to neovlivní jejich časové testy. Odpisy mohou být rovnoměrné, případně zrychlené. Zrychlené odpisy jsou nejvyšší v druhém roce a pak postupně klesají. U nemovitostí se zpravidla nedoporučují, protože každé technické zhodnocení prodlužuje dobu odepisování a nelze je modifikovat. Buď je uplatníte plně, nebo vůbec. Rovnoměrné jsou flexibilnější. U bytů ovšem se zrychlenými odpisy poměrně často pracujeme. Zejména u novějších.

 

Odpis budeme předpokládat cca 150.000 Kč. Jen upozorním, že u bytů je potřeba vyloučit z pořizovací ceny část pozemku, takže se neodpisuje z celé pořizovací ceny.

 

Odpisy nelze uplatnit u družstevních bytů, to je jejich velká nevýhoda.

 

Úroky z hypotéky

I úroky z hypotéky můžete uplatnit jako výdaj. Pozor, jen úroky, nikoliv splátku jistiny. Také se někdy chybuje v tom, že se u pronajímaných bytů uplatňují úroky jako odčitatelná položka.

 

Úroky budeme předpokládat cca 80.000 Kč – to by mělo odpovídat hypotéce na cca 70 % ceny.

 

Fond oprav a další výdaje

Pokud jsou služby nájemníkům vyúčtovávány, nemusí se dle pokynu Finanční správy započítávat do příjmů a výdajů. Já tedy nejsem příznivcem takového postupu. Jednak si myslím, že to není správně a hlavně to není moc praktické, pokud se částky a nájemci mění. Podmínkou je totiž tyto platby zúčtovat, a to se často neděje. Osobně tedy považuji za praktičtější zahrnout vše do příjmů a rovněž vše do výdajů.

 

Pokud ale zálohy vylučujete, nezapomeňte si uplatnit výdaje, které nájemci zpravidla nepřeúčtováváte – například ten fond oprav, pojistku, apod.

 

Tyto platby budu předpokládat ve výši cca 20.000 Kč

 

Paušál na dopravu

Pokud používáte auto či motorku v souvislosti s pronájmem, můžete uplatnit jak odpisy, tak i takzvaný paušál na dopravu. Ten umožňuje zahrnout do výdajů 5.000 Kč měsíčně, jakožto náklad na pohonné hmoty a parkovné, aniž musíte prokazovat výši reálné spotřeby. To je velmi praktické a výhodné.

 

Pokud vozidlo používáte i soukromě, je částka 4.000 Kč. To znamená až 48.000 Kč (pokud vozidlo použijete každý měsíc), které za rok uplatníte do uznatelných výdajů. Stačí vozidlo používat. Stačí jen jednou v měsíci. Například pro kontrolu stavu, pokud jedete na poštu odvézt zásilku nájemci, doklady účetní apod.

 

Paušál můžete uplatnit až na tři vozidla. Pokud pronajímáte lesy či louky, můžete si pořídit třeba i čtyřkolku a kontrolovat půdní erozi, rojení kůrovce apod. Nesmíte se u toho ale moc kochat, to by už byla soukromá spotřeba.

 

Ale u druhého a třetího vozidla se již paušál na dopravu nekrátí a bude činit 5.000 Kč za měsíc. Tedy dalších až 60.000 Kč ročně do uznatelných výdajů. Samozřejmě, obhájit tři vozy může být u majitele jednoho bytu trochu zápletka.

 

Další výdaje

Jak bylo uvedeno v úvodu, můžete uplatnit další výdaje, obdobně jako podnikatelé. Telefon, počítač, výpomoc se správou, platbu za sestavení daňového přiznání. U výdajů, které nejsou vynaloženy jen pro účely pronájmu, by mělo dojít k poměrnému krácení. Často se používá 50 %, u pronájmů to zpravidla nepovažuji za dostatečné.

 

Budu tedy předpokládat výdaje ve výši 5.000 Kč, což je taková běžná cena za daňové přiznání pronajímatelů, aspoň u nás.

 

Jak to tedy vychází?

Z výše uvedeného je vidět, že jsme se bez nějaké velké námahy dostali na nulu, resp. až do ztráty. Pokud bych uplatnil zrychlené odpisy, bude ztráta ještě vyšší.

 

Ztrátu z pronájmu můžete použít v dalších letech, ale stejně tak si o ni snížíte i zisk z podnikání, úrokových či dalších příjmů. Takže díky „ztrátovému“ pronájmu ušetříte potenciálně na daních z podnikání. Například i v případě, kdy uplatňujete paušální výdaje. Hezké, že? Navíc ztráta je zpravidla jen zdánlivá, protože odpisy nejsou reálný výdaj. Vyjadřují opotřebení majetku, nemovitosti se ale zpravidla v dlouhodobém horizontu zhodnocují. Otec vlasti také nenechal stavět most na dobu třiceti či padesáti let.

 

Pronájem a časové testy

Po pěti letech pronájmu je příjem z prodeje bytu osvobozen od daně z příjmů. I v případě, že jsme odepisovali. V tom je pronájem výhodnější než podnikání – nezkracuje lhůty pro osvobození.

 

Závěr?

Pronájem je tedy z hlediska daní takový svatý grál. Většina z nájemného neplatí daně žádné, případně jen velmi malé.

 

Zdroj: Jan Bonaventura, daňový poradce