Neúměrné zkrácení ceny nemovitosti

---

Zabýváte se vy nebo vaši klienti výkupy nemovitostí? Pak věnujte dnešnímu článku pozornost!

Vzhledem ke zvýšeným úrokovým sazbám a konci fixací levných hypoték a také vzhledem ke zdražování životních nákladů se očekává, že přibude příležitostí pro výhodné výkupy.

Aby se však z výhodného výkupu nestal soudní spor, je potřeba myslet i na možnost, že se prodávající může dovolat práva z neúměrného zkrácení. K tomu v letošním roce Nejvyšší soud vydal rozsudek a upřesnil tak jeho definici.

 

O co jde ?

Neúměrné zkrácení je termín používaný pro situaci, kdy plnění jedné strany je v hrubém nepoměru k plnění strany druhé. Konkrétně může jít o situaci, kdy vykoupíte nemovitost za cenu neúměrně nižší než je cena v místě a čase obvyklá.

Pro naplnění neúměrného zkrácení už není žádné další kritérium, tzn. nezohledňuje se třeba zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti nebo lehkomyslnosti. Roli nehraje ani zda kupující je silnější strana, např. realitní zprostředkovatel. Rozhodující je pouze skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění.

V Občanském zákoníku neúměrné zkrácení najdete v § 1793 a násl. 

Neúměrné zkrácení

§ 1793

(1) Zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

(2) Odstavec 1 se nepoužije pro případ nabytí na komoditní burze, při obchodu s investičním nástrojem podle jiného zákona, v dražbě či způsobem postaveným veřejné dražbě naroveň, ani pro případ sázky nebo hry, anebo při narovnání nebo novaci, pokud byly poctivě učiněny.

§ 1794

(1) Právo podle § 1793 nevzniká, pokud důvod nepoměru vzájemných plnění vyplývá ze zvláštního vztahu mezi stranami, zejména pokud zkrácená strana měla úmysl plnit zčásti za úplatu a zčásti bezúplatně, nebo jestliže již nelze výši zkrácení zjistit.

(2) Právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.

§ 1795

Právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.

 

 

Co v případě neúměrného zkrácení hrozí ?

Dojde-li k neúměrnému zkrácení, může prodávající ve lhůtě 1 rok požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, pokud mu kupující "nedoplní, oč byl zkrácen" (tzn. nedoplatí rozdíl mezi uhrazenou kupní cenou a cenou v místě a čase obvyklou).

 

Jak správně stanovit cenu?

Rozdíl mezi kupní cenou a cenou obvyklou je v tomto případě skutečně zásadní, ale zákon bohužel nespecifikoval hranici pro neúměrné zkrácení. Obecně bylo považováno za hranici zkrácení, když kupní cena byla oproti té obvyklé snížena "přes polovic".

V letošním roce Nejvyšší soud vydal rozsudek 33 Cdo 42/2021, ve kterém dal vodítko, jak při posuzování postupovat.

Citace z rozsudku:

"... hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice zhruba do poloviny vzájemných plnění (rozpětí 45 až 55 %), od níž se soud odchýlí pouze, budou-li pro to zvláštní důvody."

Z toho vyplývá, že o neúměrné zkrácení se může jednat už ve chvíli, kdy kupní cena bude na úrovni 55 % aktuální obvyklé ceny.

Pokud jde o "zvláštní důvody" ty Nejvyšší soud specifikoval takto:

"Není vyloučeno, aby v konkrétním případě soud hrubý nepoměr shledal i tam, kde poměr vzájemných plnění bude uvedené rozpětí přesahovat, půjde však o výjimečné situace, kdy by odmítnutí nároku zkráceného znamenalo přílišnou tvrdost nebo pokud i poměr přesahující polovinu vzájemných plnění (resp. uvedené rozpětí) bude v konkrétním případě shledán odporujícím zásadám spravedlnosti. Nemá-li dojít k nepřípustnému ohrožení právní jistoty stran smlouvy, mělo by být dotyčné ustanovení vykládáno restriktivně s důsledkem, že v pochybnostech by se měl soud přiklonit k závěru, že o neúměrné zkrácení nejde. Tuto restrikci je proto třeba vztáhnout i na další posuzované okolnosti. Z povahy kritéria pro posouzení neúměrného zkrácení je zřejmé, že hrát roli mohou pouze okolnosti týkající se ve smlouvě sjednaného poměru výše plnění v daném místě a čase. Důkazní břemeno je na straně toho, kdo zkrácení tvrdí."

Co konkrétně by znamenala "přílišná tvrdost" či "poměr odporující zásadám spravedlnosti" zodpovědět neumím, ale podstatné je podle mého stanovisko, že "v pochybnostech by se měl soud přiklonit k závěru, že o neúměrné zkrácení nejde" a "důkazní břemeno je na straně toho, kdo zkrácení tvrdí".

 

O co ve výše citovaném sporu šlo?

Prodávající prodala osobě spřízněné s realitní kanceláří byt za 660.000 Kč. Ten byl následně prodán o několik měsíců později za 998.000  Kč. V rozsudku je vyčíslen poměr 72,13 %, nejednalo se tedy o hrubý nepoměr. NS rovněž nepřihlédl k žádným dalším okolnostem, které prodávající uváděla, jako např. že byla uvedena v omyl ohledně kupující či že jednala v duševní poruše. Žaloba v tomto případě byla pravomocně zamítnuta.

 

Jak předejít případnému sporu?

Určení obvyklé ceny není vždy jednoznačné a v případě výrazně nižší ceny, která je na spodní hraně uváděného rozpětí, tedy 55 % ceny obvyklé či ještě nižší než 45 %, reálně hrozí spor ohledně neúměrného zkrácení.

V takových případech doporučujeme využít možnost, kterou OZ dává, a do kupní smlouvy doplnit ustanovení, ve kterém se prodávající práva na uplatnění neúměrného zkrácení vzdává.

Například:

"Prodávající prohlašuje, že je mu známa skutečnost, že kupní cena je v hrubém nepoměru k ceně v místě a čase obvyklé, a výslovně se vzdává svého práva z neúměrného zkrácení."

 Zdroj: ABES