Prodáváte nemovitost a nevíte, jak získané peníze správně zdanit? Pokud jste plátcem DPH, musíte myslet také na tuto daň

---

Většina lidí asi považuje za hlavní potíže daní:

 

1.    Vysoké zdanění, zejména práce.

2.    Složitá pravidla, bezpočet výjimek a časté novely.

3.    Nesrozumitelnost textu zákona 

 

Ano, tohle je realita českých daní – včetně DPH, která komplikuje práci i daňovým profesionálům. Tito však obvykle označují za největší úskalí daní ještě něco jiného: nejednoznačnost. Přímo ukázkovým příkladem tohoto problému je dnešní téma.

 

Prodej nemovité věci – zpravidla osvobozen od DPH

 

Ta z nabytí nemovitých věcí byla zrušena a obou daní z příjmů se lze zbavit osvobozením. U fyzických osob prodejem stavby s nájemníkem až po 5 letech od nabytí, resp. u nemovitostí nabytých počínaje rokem 2021 byl časový test prodloužen na 10 let. V případě právnických osob je nutno pro osvobození vložit nemovitou věc do dceřiné obchodní společnosti a převést ji pak v rámci prodeje podílu po roce.

Jestliže je prodávající plátcem DPH, pak jej zajímá také to, jak to vidí tato univerzální daň spotřebního typu. Univerzální nemá náhodou, obecně totiž dani z přidané hodnoty podléhá každé dodání zboží a poskytnutí služby uskutečněné v Česku za úplatu osobou povinnou k dani (zjednodušeně řečeno podnikatelem) s místem plnění, které je v případě prodeje nemovitých věcí vázáno na jejich umístění, v ČR.

I zde najdeme řadu od DPH osvobozených titulů, dokonce v praxi u prodejů nemovitých věcí tento zdánlivě výhodný daňový režim zcela převažuje. Ovšem výhodu nezdanění prodejní (kupní) ceny daní z přidané hodnoty ocení pouze kupující, který není plátcem DPH. Pro prodávajícího plátce to může být problém, protože se jedná o druh osvobození od daně – bez nároku na odpočet DPH na vstupu.

§ 56 zákona o DPH (dále jen „ZDPH“), ve zkratce:

 

·       Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který a) netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a b) není stavebním pozemkem. (pozemek, na kterém se staví nebo bude stavět.)

·       Dodání vybrané nemovité věci (pozn.: stavba spojená se zemí, bytová jednotka) je osvobozeno od daně po uplynutí 5 let a) od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo po podstatné změně … (Poznámka: jde o objektivní kritérium týkající se dané nemovité věci, nezáleží na době vlastnění plátcem.)

 

Takový prodej nemovité věci osvobozený od DPH má pro prodávajícího plátce tři důsledky:

 

1.    Bude nutná úprava („vrácení“) části odpočtu daně, kterou uplatnil v minulých devíti letech při pořízení, dále z technického zhodnocení a významných oprav přes 200 000 Kč.

2.    Nebude mít nárok na odpočet daně u přijatých zdanitelných plnění souvisejících s takovýmto prodejem – např. za poradenství, právní služby, reklamu, dále z případné provize za nalezení kupce apod.

3.    Pokud nějaké přijaté zdanitelné plnění souvisí s tímto prodejem jenom částečně (např. obecné režijní výlohy), bude muset poměrně složitě krátit odpočet daně tzv. krátícím koeficientem.

 

Příklad – Problémy s osvobozením prodeje staveb od DPH

 

Stavební firma (plátce) prodává tři stavby, respektive „jejich“ pozemky s těmito stavbami: skladiště, kancelářskou budovu a horský penzion. Všechny objekty byly dokončeny a zkolaudovány již před osmi lety.

Skladiště si firma postavila svépomocí a u všech souvisejících přijatých zdanitelných plnění od plátců si standardně nárokovala odpočet DPH na vstupu. K žádnému technickému zhodnocení ani opravě poté nedošlo. Prodej po osmi, resp. pěti letech od první kolaudace je osvobozen od daně bez nároku na odpočet DPH. Desetiletá lhůta pro úpravu odpočtu daně ale uplyne až za dva roky, proto plátce bude muset provést tzv. úpravu uplatněného odpočtu daně. Tzn „vrátí“ 2/10 uplatněného odpočtu daně.

S kancelářskou budovou je to složitější, původně ji stavební firma koupila jako bytový dům od neplátce (např. restituenta), jehož účel užívání před dvěma lety změnila na kancelářskou budovu. Což si vyžádalo nové kolaudační rozhodnutí. Šlo jen o tuto úřední změnu (re-kolaudaci) bez stavebních zásahů, proto tímto nedošlo k „podstatné změně“.

Takže podmínka osvobození od daně je splněna a žádná úprava odpočtu nehrozí, plátce neuplatňoval žádný odpočet daně, nepředpokládáme žádné zhodnocení ani opravu.

Horský penzion byl koupen také od neplátce, ale před třemi lety proběhla velká rekonstrukce (technické zhodnocení) za více než 50 % jeho tržní ceny, což se považuje za „podstatnou změnu“. Od kolaudačního souhlasu nebo rozhodnutí po podstatné změně dokončené stavby ještě neuplynulo 5 let, nejsou tak splněny podmínky pro osvobození od DPH. Prodej penzionu proto bude muset stavební firma (plátce) zatížit DPH na výstupu, díky tomu ale nemusí provádět úpravu odpočtu daně z jeho zhodnocení.

Pokud nastíněné nepříjemnosti od daně osvobozeného prodeje plátce trápí, může využít alternativní možnosti– změnit od daně osvobozený prodej nemovité věci na zdanitelný, čímž ony tři komplikace odpadnou. O této volbě rozhoduje prodávající plátce, výjimkou je, když kupujícím je rovněž plátce, kdy pro tuto volbu potřebuje jeho souhlas – pak musí daň přiznat kupující:

 

·       „Plátce se může rozhodnout, že se u dodání pozemku nebo u dodání vybrané nemovité věci po uplynutí lhůty uplatňuje daň.

·       Pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu.“

 

Co není osvobozeno, to plátce zdaní…

 

Pokud plátce DPH dodá zboží nebo poskytne službu, které jsou předmětem DPH a nesplňují podmínky osvobození od daně, pak se jedná o zdanitelné plnění, a je proto nutné přiznat odpovídající DPH na výstupu. ČR nemá jednu, ale tři sazby daně – základní a dvě snížené (výčet níže je zjednodušen).

Naše dvě snížené sazby daně jsou v souladu s možnostmi nechanými státům unijní směrnicí o DPH. Zde můžeme uplatňovat jednu nebo dvě snížené sazby, které ale nesmějí být nižší než 5 %, a to pouze u položek uvedených v Příloze III ke směrnici:

 

·       základní sazba daně 21 %,

·       první snížená sazba daně 15 % – například prodej potravin, změny staveb pro bydlení, výstavba a dodání staveb pro sociální bydlení,

·       druhá snížená sazba daně 10 % – například ubytovací a stravovací služby, kultura, sport, kadeřnictví, pitná voda, léky, knihy, teplo.

 

Z uvedeného přehledu nás zajímá jen jedna sazbově zvýhodněná položka, kterou jsme zapsali jako „dodání staveb pro sociální bydlení“.

První snížená sazba daně se uplatní u dodání:

 

a)    stavby pro sociální bydlení,

b)    pozemku, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení,

c)    práva stavby, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení,

d)    jednotky, která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení.“

 

Co je „stavbou pro sociální bydlení“:

 

·       stavba bytového domu (pozn.: stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena), v němž není obytný prostor (pozn.: čímž je míněn byt) s podlahovou plochou přesahující 120 m²,

·       stavba rodinného domu (pozn.: stavba pro bydlení, kde přes 50 % podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena), jehož podlahová plocha nepřesahuje 350 m²,

·       obytný prostor pro sociální bydlení, čímž se rozumí (hlavně) byt, jehož podlahová plocha přesahuje 120 m².

 

Někdy prodej stavby není osvobozen ani zdaněn…

 

Mimo předmět DPH se totiž může ocitnout nemovitá věc sloužící vlastníkovi – plátci daně, pro ekonomickou činnost, tedy zejména pro jeho podnikání nebo k pronájmu.

Osoba povinná k dani může při prodeji majetku jednat jak v postavení osoby povinné k dani, tak i běžného vlastníka (tj. osoby nepovinné k dani), který se majetku prostě zbavuje prodejem. V posledně jmenovaném případě pak prodej není uskutečněn v rámci ekonomické činnosti a není předmětem daně.“

 

Obchodním majetkem dle § 4 odst. 4 písm. c) ZDPH jsou majetkové hodnoty splňující dvě podmínky:

 

·       slouží osobě povinné k dani a

·       jsou touto osobou určeny k uskutečňování ekonomických činností.

 

Důsledkem je, že prodej majetku stojícího mimo obchodní majetek plátce není předmětem daně, i když byl používán k jeho ekonomické činnosti. Prodávající totiž v dané transakci nejedná v postavení osoby povinné k dani, což je obecnou podmínkou předmětu daně.

Naopak předmětem DPH může být prodej majetku plátcem, který sice formálně probíhá mimo systém DPH (daná věc nebyla v jeho obchodním majetku), ovšem transakce v širším kontextu vykazuje znaky typické pro podnikatelskou činnost:

„Prodej majetku není předmětem daně v případě, že prodávající tento majetek nenabyl v postavení osoby povinné k dani, od počátku si zvolil, že si jej ponechá v soukromých aktivech (tj. mimo svůj obchodní majetek), a po celou dobu, během níž tento majetek vlastní, projevuje tuto svou vůli, což vyjadřuje tím, že:

 

·       jej nevložil do obchodního majetku pro účely DPH a

·       neeviduje jej v evidenci DPH a neuplatnil při jeho pořízení nárok na odpočet daně na vstupu, ačkoli jej před prodejem zčásti používal pro ekonomickou činnost. To platí za předpokladu, že při prodeji nepodnikal prodávající aktivní kroky, které využívají běžní obchodníci.“

 

Příklad – Prodej neobchodního majetku nepodléhá DPH

 

Akciová společnost vlastní horskou chatu, kterou nemá zahrnutou v obchodním majetku pro účely DPH, a při jejím pořízení, technickém zhodnocení a opravách neuplatnila nárok na odpočet daně na vstupu, protože se nepovažovala ve vztahu k těmto transakcím za osobu povinnou k dani. Objekt využívá pro bezúplatnou rekreaci svých zaměstnanců.

Prodej chaty nebude předmětem daně, prodávající totiž nejedná jako osoba povinná k dani.

Předmětem DPH není – tedy nepodléhá zdanění ani osvobození, prodej (části) obchodního závodu plátce uskutečněný v rámci jeho ekonomické činnosti. Pokud ale kupujícím je osoba povinná k dani – neplátce, pak se nabytím (části) obchodního závodu plátce automaticky plátcem stává.

Opět v souladu s unijní judikaturou je nutno tuto transakci pojímat v celounijním smyslu jako „převod souhrnu majetku nebo jeho části“ uvedený v unijní směrnici o DPH. Může třeba jít o prodej stavby, případně jednotky obsazené nájemníkem.

 

Zdroj: Portál POHODA